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Cette nouvelle loi risque de faire augmenter les prix immobiliers!

En 2020, le ministre du Logement a présenté le projet de loi 7642 prévoyant des modifications du bail à loyer. Au départ, ce projet a été accueilli favorablement et il a même repris l’idée des Pirates (proposition de loi 7503) qui vise à améliorer le mécanisme des prolongations automatiques des contrats de bail en faveur du locataire. Après l’annonce, il y a eu un grand silence dans le dossier de la nouvelle loi locative.

Jusqu’à ce mois d’octobre, où le ministre a déposé des amendements visant une réforme du plafond des loyers, qui passera de 5% à 3,5%. Un grand soulagement pour les locataires ? Nous devons freiner l’euphorie.

Cette réduction apportera peu, car parallèlement à la réduction du plafond, le ministre a modifié la formule d’évaluation des logements de sorte que le capital investi soit adapté aux prix actuels du marché. Des prix qui ont plus que doublé depuis l’arrivée au pouvoir du gouvernement Bettel, en 2013 !

Il s’agit d’une négligence de la part du ministre écologiste de vouloir baser la formule sur les prix d’un marché immobilier qui est définitivement hors de contrôle. Au lieu de baisser les prix sur le marché du logement, la formule annoncée contribuera à ce que l’investissement dans le logement devienne encore plus lucratif pour les gens aisés.

En particulier dans le cas de propriétés plus anciennes, ayant bénéficié de peu d’investissements, cette formule risque d’aboutir à des loyers encore beaucoup plus élevés que jusqu’à présent. Un petit exemple de calcul le montre très bien :

Exemple 1 : Appartement acheté en 2015 à Diekirch pour 525.000€, sans d’autres investissements réalisés, loué à partir du 1/1/2023 :

 

Loyer maximal possible
Formule actuelle Projet de loi 7642 Différence %
2.318,75 € / mois 2.457 € / mois + 138,25 € / mois + 5,9%

 

Exemple 2 : Appartement acheté en 2015 à Esch/Alzette pour 250.000€, plus un investissement de 15.000 réalisé en 2015, loué à partir du 1/1/2023 :

 

Loyer maximal possible
Formule actuelle Projet de loi 7642 Différence %
1.490,28 € / mois 2.620 € / mois + 1.129,72 € / mois + 75%

 

Les exemples de calcul se basent sur les calculatrices disponibles sur logement.lu. D’autres exemples se trouvent dans la Note explicative du projet de loi 7642. Dans de nombreux cas, le loyer connaît une hausse avec la nouvelle formule !

 

La formule de Henri Kox ne favorise aucunement les locataires et les primo-acquéreurs et risque d’exacerber le problème d’accès au logement ! La réduction du plafond cache le fait que les coefficients sont adaptés. En outre, les nouveaux coefficients de la formule ne correspondent plus aux coefficients qui s’appliquent à la valeur ajoutée lors de la vente d’un logement.

Notre conclusion, à ce stade : la proposition actuelle du ministre du Logement est clairement un cadeau pour les investisseurs et les grands propriétaires !

Les Pirates exigent une politique du logement équitable, où les locataires, les primo-acquéreurs et les petits propriétaires sont mis au centre et où les réformes ne sont pas motivées pour l’idée de vouloir rentabiliser le « capital investi » de l’investisseur. Le loyer maximum devrait être calculé indépendamment du prix de marché du bien immobilier, contrairement à ce qu’envisage le gouvernement. Il faut absolument éviter une nouvelle spirale haussière des prix !

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