25 propositions pour sortir de la crise du logement

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1.   Agrandir les périmètres

Agrandir les périmètres de construction existants sur fond de crise climatique et de la biodiversité peut s’avérer dangereux dans les yeux de notre parti. Il est alors primordial d’analyser et d’évaluer l’impact que la construction peut avoir sur l’imperméabilisation du sol, la disparition de la flore et de la faune locales ainsi que pour la qualité de vie des citoyens. Non seulement ces opérations ont un impact sur l’environnement, mais prendre des décisions mesurées en la matière prendra également du temps.

Nous estimons qu’il existe des solutions alternatives beaucoup plus efficaces à l’heure actuelle : mieux utiliser les terrains disponibles qui se trouvent dans le périmètre actuel. Comme le montre la dernière note n°29 de l’Observatoire de l’Habitat « En 2020/2021, le foncier disponible pour la construction de logements (zones d’habitation et mixte) s’élève à 3 732 hectares. » 

Si on met cette surface en rapport avec les chiffres du Statec selon lesquels +/- 7 500 logements devront être construits chaque année pour faire face à la croissance démographique de notre pays (hypothèse qui ignore la possibilité de découplage de la croissance économique de la croissance de la population active[1]), ils resteraient en ce moment encore assez de surfaces disponibles pour pouvoir construire des unités supplémentaires au moins pour les prochaines 18 années. L’extension des périmètres doit constituer le dernier recours et l’Etat doit absolument, dans ces cas isolés, devenir ou rester propriétaire de ces terrains.

Avant d’agrandir le périmètre, notre parti préconise 

  1. de maximiser l’utilisation des réserves foncières existantes, 
  2. de booster la production de logements qui reste inférieure à 4 000 logements par année et
  3. d’augmenter sensiblement la part de logements publics abordables.

En même temps, notre pays devra repenser la croissance économique qu’il veut avoir. Si notre PIB est censé de croître de 4% en moyenne jusqu’au 2050, il faut envisager de découpler cette croissance des activités économiques de la croissance démographique car le pays arrivera à un moment donné à une saturation. 

2.   Accélérer les délais des procédures

Notre parti adhère pleinement aux propositions qui correspondent à cet objectif. Le processus doit être simplifié et optimisé aux étapes incontournables et nécessaires pour un développement urbain et environnemental respectueux des principes d’un développement qui se veut être durable. 

L’idée d’un guichet unique digital et transparent pourrait effectivement être utilisé pour monitorer le progrès des dossiers et récolter des informations statistiques sur les délais entre les différentes étapes dans la procédure qui permettent d’évaluer l‘efficience de la procédure en général. 

3.   Rendre les PAG plus lisibles

Notre parti n’est pas entièrement d’accord avec cette proposition. En effet, la complexité et la technicité du PAG ne doivent pas nécessairement être un frein à la construction. Il est loisible de simplifier et rendre les choses plus claires, là où on peut. Mais il faut également faire en sorte à ce que les professionnels maîtrisent pleinement les différents outils et le jargon qui va avec. Pour simplifier la visualisation des plans, il existe également l’option de filtrer les éléments, notamment s’ils sont disponibles sur Geoportail.

4.   Réduire le nombre de communes et augmenter le personnel en charge des autorisations à bâtir

Notre parti est d’avis qu’il faut laisser aux citoyens le choix de fusionner avec une autre commune ou non. Il faut bien communiquer sur les avantages que les fusions engendrent en termes d’optimisation et de synergies. Il devient dès lors intéressant d’organiser des référendums consultatifs dans toutes les communes du pays afin de clarifier si les citoyens veulent fusionner et avec quelle commune ils souhaitent le faire ? Dans l’hypothèse d’un vote négatif, les discussions autour des fusions devraient cesser et il faudra dès lors se concentrer à instaurer des services centralisés pour les petites communes afin de mieux gérer la construction de logements.

5.   Créer un guichet unique

Notre parti est entièrement d’accord avec les propositions sous rubrique sous réserve des commentaires émis sous le point 2.

6.   Voter une loi anti-crise du logement

Notre parti opterait plutôt pour l’instauration d’un Code du Logement, à l’égard du Code de la Route ou du Code civil, regroupant les différentes lois et les règlements qui existent dans la matière.

7.   Accélérer la construction sur les terrains publics  

Comme pour le point 1er, notre parti n’est pas entièrement d’accord avec la proposition d’élargir les périmètres actuels mais de favoriser l’acquisition par les pouvoirs publics et la construction de logements dans le périmètre actuel. En ce qui concerne la coopération entre acteurs publics et les promoteurs privés, notre parti est d’accord avec la proposition, sous condition

 (1) que les promoteurs agissent de façon transparente dans l’élaboration de leurs devis et factures. Pour garantir ceci, il faut que les critères d’attribution des projets soient clairs avant la réalisation des travaux ;

(2) de plafonner les marges de profit des promoteurs privés pour la construction de logements. 

Dans tous les cas, il faut que l’Etat garde la mainmise sur les terrains. 

8.   Priorité aux partenariats public-privé

Comme pour le point 7, notre parti est d’accord de faire participer les promoteurs privés dans la construction de nouveaux logements abordables sous les conditions précitées.

9.   Augmenter la densité et la hauteur selon un plan national d’occupation du sol

Etant donnée la croissance démographique du pays, il est logique de procéder à une densification dans les zones déjà construites. Nous vivons dans un Luxembourg du 21e siècle et il semble logique de vouloir densifier les zones urbaines, surtout dans les principales agglomérations du pays. Les avantages de la densification parlent d’eux-mêmes : optimisation du périmètre de construction actuel, infrastructures et services déjà sur place, bonne connexion aux transports publics existants. 

Il semble donc logique de vouloir construire en hauteur et cette approche ne doit pas nécessairement dégrader l’esthétique d’une ville, comme on le voit avec l’exemple du Gravity Tower à Differdange. Ce qui est important, c’est de maintenir le caractère des villages luxembourgeois et de procéder à une densification supplémentaire dans les zones déjà urbanisées. Mieux vaut densifier et construire dans des zones existantes que d’imperméabiliser encore davantage de sols par un agrandissement du pérmiètre.

Mais attention : il faut à ne pas dégrader la qualité de vie dans les quartiers existants par l’augmentation du parc de véhicules et donc du trafic routier. Il faut de notre point de vue que la densification aille de pair avec une amélioration des transports publics avec une augmentation des cadences et plus de connexions. De même, il faut que les infrastructures scolaires et de garde soient adaptés (lorsque deux personnes d’un ménage avec enfants travaillent) et qu’il existe assez d’aires où les enfants peuvent jouer et se déplacer en sécurité. Mais là encore, la construction en hauteur permettrait de faire face aux défis par l’installation des crèches et des services dans les nouveaux édifices aggrandis.

En ce qui concerne la construction de logements plus petits, notre parti pourrait consentir à une telle idée, sous réserve de veiller à la conception d’une bonne qualité de vie dans ces logements (i.e. accès à un petit balcon, une salle de dépôt, grandes fenêtres, etc.). Aussi, l’arbitrage ne doit pas se faire au détriment des familles avec enfants, qui souvent ont besoin d’une chambre à coucher supplémentaire pour leurs enfants.

10.        Un monitoring des logements en cours

Notre parti déplore depuis des années qu’il n’y a pas assez de suivi pour les des logements en cours de construction, surtout en ce qui concerne les logements construits par la main publique, comme en témoigne notre question parlementaire 5313 du 30 novembre 2021. Nous soutenons pleinement un monitoring de l’activité de construction. De même, nous sommes d’accord avec la proposition d’identifier les terrains à bâtir prioritaires et de d’imposer les immeubles laissés vacants. Nous irons même plus loin en visant non seulement les immeubles, mais aussi les grands propriétaires de terrains constructibles, comme dans notre proposition de loi visant l’exploitation des terrains à bâtir à des fins d’habitation.

11.        Réformer les droits d’enregistrement (« frais de notaires »)

Notre parti préfère l’idée d’exempter les frais pour les primo-acquéreurs car ce sont eux qui font face au problème d’accéder à un logement propre. De plus, vu l’augmentation des prix immobiliers des dernières années, nous sommes d’avis que le montant actuel du crédit d’impôt devrait être revu à la hausse, de actuellement 20.000€ à 25.000€.

En ce qui concerne les acquéreurs-occupants, nous estimons que le système actuel du crédit d’impôt (Bëllegen Akt) devrait être maintenu sous réserve d’être domicilié dans le logement pour une durée minimale d’au moins deux ans. 

Nous pouvons souscrire à l’idée créer un service public à bas prix, efficace, rapide et digital qui assure le rôle actuellement exercé par les notaires dans le cadre des opérations immobilières. 

12.        Taxer les terrains non construits

Comme évoqué dans le point 10, notre parti supporte l’idée d’un impôt sur les terrains non construits. Ainsi, les Pirates ont déposé la proposition de loi n°7898 visant l’exploitation des terrains à bâtir à des fins d’habitation.

Il est évident qu’un tel impôt doit désencourager les propriétaires de terrains à accumuler beaucoup de terrains (B6) pour les garder et ne pas les mobiliser. Notre parti a prévu une exception pour les petits propriétaires de terrains portant justement sur la taille du terrain, car il ne faut pas enterrer le droit de propriété, mais encadrer les abus. Nous sommes d’avis que ce n’est pas le droit de propriété des petits propriétaires terriens qui fait défaut, mais l’existence d’une concentration excessive sur le marché immobilier qui nous a mené à des comportements spéculatifs et abusifs. 

A l’inverse, tout comportement qui fait profiter la collectivité doit être incitée et récompensée. Voilà pourquoi notre parti supporte l’idée d’instaurer d’autres exemptions lorsque les propriétaires des ces terrains les mettent à disposition pour des formes de logement temporaires. 

13.        Revoir l’amortissement accéléré

Notre parti soutient le point de réviser l’amortissement accéléré et d’utiliser cet instrument afin de promouvoir des comportements bénéfiques pour la collectivité étant donné qu’il s’agit d’une faveur fiscale qui coûte l’Etat chaque année des millions d’euros. Nous pensons que l’amortissement pourrait être maintenu pour stimuler les investissements positifs, telles que les rénovations énergétiques.

14.        Dissocier le besoin en logement et la volonté de devenir propriétaire

Il existe certainement des personnes qui désirent plutôt louer qu’acheter un bien immobilier. Pourtant, il existe de bonnes raisons pour ne pas dissocier le besoin en logement de la volonté de devenir propriétaire, surtout pour des personnes qui ont grandi au Luxembourg et qui aimeraient y rester dans le futur. 

D’abord, pour une grande partie des ménages, le logement est un premier pilier d’épargne et constitue la plus grande part de leur patrimoine. Ensuite, des études[2] montrent clairement que les ménages avec des revenus plus élevés sont plus souvent propriétaires que les ménages pauvres. Le même constat peut être fait en observant les données disponibles sur le Luxembourg auprès de l’OECD[3]

Dans un souci d’égalité des chances et d’équité sociale, il est primordial que les personnes qui le souhaitent peuvent devenir propriétaire de leur propre bien que ce soit sur le marché privé ou moyennant des constructions publiques. La solution alternative pour notre parti constitue la location à prix abordables. Mais même ici, notre parti propose, pour ce qui est du parc immobilier public, de procéder à des contrats de bail qui prévoient une option d’achat à moyen terme (Mietkauf).

En ce qui concerne le plafonnement des prix à la location, il faut tenir compte des crédits hypothécaires conclus par les propriétaires. En plafonnant le prix sur la location dans le futur, il faut absolument protéger les petits propriétaires qui louent à un prix qui n’excède pas d’un montant abusif le montant de leurs mensualités de crédit.

15.        Créer des fonds d’investissements spécialisés pour le logement durable

Cette idée semble opportune et va de pair avec les idées soulevées aux points 7, 8 et 14. Ici encore faut-il réitérer que la participation du secteur privé dans la conception de logements abordables ne devra se faire que dans des conditions strictes en termes de marges de bénéfice, dans un contexte de concurrence équitable et en toute transparence. Il est important que la mesure profite en premier rang aux personnes nécessiteuses qui ont besoin de loyers abordables.

16.        Donner la priorité aux acquéreurs-habitants

Pour ce qui est des logements construits par la main publique, notre parti partage l’idée qu’une priorité devrait être donnée aux résidents d’une commune qui ont un lien fixe manifeste avec l’endroit de leur choix. 

Notre parti ne croit pas qu’il faille en revanche imposer des logements à prix abordables, mais plutôt promouvoir et récompenser les organisations et individus qui procèdent de cette façon. Obliger une personne de louer à un certain prix pourrait même créer des inégalités entre grands propriétaires et petits propriétaires, car les derniers n’ont souvent pas les moyens financiers pour supporter des pertes entre le loyer perçu et le paiement de la mensualité du crédit hypothécaire.

17.        Ajuster les prêts « buy to let »

Notre parti ne peut pas supporter l’idée de diminuer le montant des apports propres pour les biens achetés à des fins d’investissement, étant donné qu’il s’agit d’un investissement dont l’investisseur devra porter sa partie des risques. Nous estimons que les mesures macroprudentielles doivent justement freiner la demande supplémentaire d’investissements dans la pierre. Certaines études économétriques[4] montrent que les limitations macroprudentielles constituent, ensemble avec d’autres mesures politiques, un bon instrument pour limiter l’évolution des prix du foncier. D’ailleurs, notre parti estime que le foncier devrait être réservé à ceux qui en ont le plus besoin pour le moment et qui sont les perdants de cette crise. Plutôt que d’ajuster les prêts « buy to let », nous préférerions des mesures macroprudentielles moins strictes pour les prêts hypothécaires de primo-acquéreurs, surtout lorsque ces ménages paient d’ores et déjà un loyer qui dépasse les 40% du taux d’effort. 

18.        Limiter le poids des acteurs étrangers

Notre parti avait déjà proposé une motion le 4 février 2020 pour étudier la faisabilité et l’impact potentiel d’une loi comparable à la loi fédérale suisse connue sous le nom de « Lex Koller ». Cette motion a malheureusement été refusée par la majorité des autres partis politiques présents à la Chambre des Députés. 

19.        Renverser la charge de la preuve

Notre parti n’est pas d’avis que le renversement de la charge de la preuve changerait in fine le fait qu’il existe des biotopes sur un terrain constructible et entrainerait probablement encore plus de retards alors que le ministère devrait envoyer ses équipes sur le terrain pour évaluer la situation a priori. Nous estimons qu’un maître d’ouvrage responsable se doit de déclarer la présence de biotopes sous peine d’amende, mais qu’il est tout de même loisible de fixer des délais maxima à respecter à partir de quand une construction pourra être démarrée, une fois que le propriétaire a notifié la présence d’un biotope. Le ministère devra alors accélérer la procédure d’évaluation. Au cas où cette procédure prendra trop de temps, la construction pourra être réalisée dans un délai spécifié. 

20.        Ne pas oublier les décharges pour terres inertes

Il est évident que la construction de nouveaux logements entraine souvent l’excavation de terres inertes. Le manque de décharges aux Luxembourg est connu depuis des années et les trajets que doivent faire les camions pour déposer les terres produisent des émissions importantes. 

Pour notre parti, l’impact environnemental et climatique du secteur immobilier doit être abordé d’une manière holistique. D’abord, nous soutenons l’idée qu’il faille limiter les excavations à un strict minimum pour ne déplacer qu’un minimum de terres. 

De plus, là où c’est encore possible, il serait mieux de rénover les bâtiments existants au lieu de les démolir et de reconstruire des nouveaux bâtiments. Raser un immeuble pour le remplacer par un autre est un exercice particulièrement néfaste dans un contexte de lutte contre les changements climatiques. Enfin, notons que le manque de décharges constitue un maillon de l’ensemble des émissions, mais pas le seul.

Ensuite, en ce qui concerne les émissions, il faut aussi penser aux matériaux et ressources utilisés dans la construction. Le béton, par exemple, est un matériel qui requiert beaucoup d’énergie et de matières premières (en particulier le sable qui est importé de l’autre bout de la planète) lors de sa production. En outre s’ajoute le problème de l’imperméabilisation des surfaces qui se fait sentir lors des grandes intempéries, comme les années précédentes. Un exemple : Des « plateaux » tels que le Kirchberg ou la Cloche d’Or reçoivent énormément d’eau de pluie et toute cette eau aboutit tôt ou tard dans la vallée de l’Alzette.

21.        Imaginer des logements provisoires temporaires

Notre parti est d’accord avec cette idée qui pourrait inciter les propriétaires de petits terrains à les mettre à la disposition de l’État pendant quelques années en profitant de rentes et de loyers, tandis que les occupants de ces structures pourraient profiter de loyers abordables. Cependant, il ne faut pas que nos villages se transforment en des villes à conteneurs pendant des décennies. Le but doit rester que l’Etat construise un maximum de logements pour fournir des logements abordables aux résidents actuels et à ceux qui ont un lien avec le pays. 

22.        Recherche : Bouwmeester

Notre parti se demande si cette fonction ne pourra pas être remplie (ou assurée) par les conseillers en logement qui sont mis à disposition à chaque commune avec le Pacte Logement 2.0.

23.        Un plan Marshall des infrastructures

Notre parti reconnait la situation d’urgence qui caractérise le marché luxembourgeois. On peut parler d’une crise qui touche désormais les classes moyennes, les jeunes et les plus vulnérables. Il faut investir massivement dans le logement et l’Etat doit émettre le signal qu’il est prêt à stabiliser les prix à moyen terme en offrant des alternatives au marché immobilier privé. 

Notre parti est prêt à tout faire pour rendre possible la construction de plus de logements et d’infrastructures. Si le Luxembourg veut faire survivre son modèle d’État-providence, alors il a deux options : soit investir des milliards pour faire face à la croissance démographique, soit réorganiser son économie afin de ne pas dépendre de la croissance démographique, par exemple par un découplage du développement économique de la croissance de la population active, c’est-à-dire augmenter la productivité des facteurs de production utilisés. 

L’approche à adopter est double : l’Etat doit investir beaucoup plus dans des projets d’infrastructures et en même temps moderniser une économie qui dépend encore largement d’une main-d’œuvre importée. Un Plan Marshall doit donc se baser sur une approche holistique : environnementale, démographique, économique, sociale, technologique et organisationnelle.

24.        Une porte d’entrée domestique à chaque immeuble de bureaux

Notre parti trouve cette idée sympathique. Nous estimons que les zones mixtes du PAG permettent d’ores et déjà de réaliser cette idée.

25.        Dessiner autrement nos villes

Ce point reprend quelques points précédemment mentionnés (smart cities, logements modulaires) pour lesquels notre parti a marqué son accord. Pour ne plus reproduire des villes dortoirs, il faut continuer à décentraliser les activités économiques du pays vers d’autres pôles au Sud, à l’Ouest, à l’Est et au Nord du pays. En ce qui concerne l’approche « expérimentale », nous estimons que les projet immobiliers publics devraient en faire partie. 


[1] voir aussi : Trauffler, G. (2021) : Luxembourg’s Industry Strategy. écho des entreprises 03/21, Fedil, pages 23 à 49.

[2] pour exemple Dustmann, C., Fitzenberger, B., & Zimmermann, M. (2018). Housing expenditures and income inequality: Shifts in housing costs exacerbated the rise in income inequality. VoxEU.Org. https://voxeu.org/article/housing-expenditures-and-income-inequality

[3] https://www.oecd.org/els/family/HM1-3-Housing-tenures.pdf

[4] Kuttner, K., & Shim, I. (2015). Policies to dampen housing cycles: Tools that belong in the box. VoxEU.Org. https://voxeu.org/article/tools-dampening-housing-cycles


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